Chaque année, à l’approche du 1er novembre, la même question revient chez les propriétaires confrontés à un locataire qui ne paie plus : est-ce que tout s’arrête jusqu’au printemps ? La trêve hivernale est souvent mal comprise. Elle suspend l’exécution des expulsions, mais elle ne gèle pas la procédure. Bien la connaître permet d’utiliser l’hiver au lieu de le subir. Beaucoup de bailleurs perdent ainsi plusieurs mois, persuadés à tort qu’aucune démarche n’est possible avant le printemps.
Ce que dit exactement la loi
L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés par le juge, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante. Une exception existe : l’expulsion reste possible si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
La trêve ne protège pas tout le monde. Elle ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour les personnes entrées par ces procédés dans un autre lieu que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis.
La procédure continue pendant l’hiver
Le point essentiel tient en une phrase : la trêve suspend l’expulsion, pas la procédure. Un propriétaire peut, en plein mois de décembre, faire délivrer un commandement de payer, assigner son locataire et obtenir un jugement. La clause de résiliation du bail ne produit effet que six semaines après un commandement resté sans effet (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Ces délais courent normalement en hiver. Le commissaire de justice peut aussi signifier le commandement de quitter les lieux après le jugement : le délai de deux mois qui le suit court pendant la trêve, et l’expulsion devient possible dès le 1er avril.
Ceux qui se demandent s’il est possible d'expulser un locataire en hiver trouveront une réponse précise sur ce que la trêve interdit et ce qu’elle laisse faire. L’enjeu est simple : un dossier préparé pendant l’hiver permet d’agir dès le 1er avril.
Un exemple de calendrier
Prenons le cas d’une propriétaire orléanaise dont le locataire ne paie plus depuis septembre. Si elle attend le printemps pour réagir, le commandement partira en avril, l’audience aura lieu à l’été, et l’expulsion, si elle est ordonnée, ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, puis éventuellement après une nouvelle trêve. Si elle fait délivrer le commandement en octobre, l’audience peut se tenir pendant l’hiver, et l’expulsion devenir possible dès la fin de la trêve.
La différence se compte en mois de loyers perdus. Le juge peut, de son côté, accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans s’il a repris le paiement du loyer courant, et des délais d’un mois à un an pour quitter les lieux lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Ces décisions peuvent intervenir à toute période de l’année.
Ce que le propriétaire ne doit jamais faire
L’hiver ne justifie aucun geste de force. Couper le chauffage, l’eau ou l’électricité pour pousser le locataire à partir, changer la serrure ou vider le logement sont interdits. Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans le concours de l’État (article 226-4-2). En hiver, de tels gestes seraient en outre jugés avec une sévérité particulière.
À Orléans, le cabinet Mon Avocat Bailleur accompagne les propriétaires qui veulent profiter de l’hiver pour faire avancer leur dossier devant le tribunal judiciaire. La trêve n’est pas une pause pour le bailleur ; c’est le moment de préparer le printemps.
